Entender los Procedimientos de Desalojo
Los inquilinos del Valle de Hudson se enfrentan a alquileres altísimos y a una grave falta de viviendas asequibles, lo que hace que el desalojo sea una realidad cada vez más frecuente. Está ampliamente aceptado que los hogares que pagan más del 30% de sus ingresos anuales en renta tienen una carga economica pesada, mientras que los hogares que pagan más del 50% están gravemente agobiados por los costes. De acuerdo con datos recientes de la encuesta ACS del Censo de EE.UU., hay un estimado de 282,880 unidades de vivienda ocupadas por inquilinos en todo el Valle de Hudson y aproximadamente el 50% o 141,440 de esas unidades están gastando el 30% o más de sus ingresos en alquiler. Para esos 141,440 hogares con cargas de alquiler, cualquier pérdida inesperada de ingresos o aumento de los gastos los deja en riesgo de desalojo.
¡No Existe el Desalojo por « Autoayuda» en Nueva York!
En Nueva York, sólo un alguacil puede desalojar legalmente a un inquilino. Si su casero intenta desalojarlo ilegalmente, se expone a cargos penales. Si lo desalojan ilegalmente, llame a la policía. A menos que no pueda demostrar que es inquilino de la vivienda, la policía debería poder devolverle el acceso a la vivienda. Si la policía no puede ayudarle, llame a nuestra oficina. HVJC puede presentar peticiones ante el tribunal para que le devuelvan la vivienda.
El Arrendador debe llevarlo a los tribunales para iniciar el proceso de desalojo. Para más información, lea a continuación:
El Proceso de Desalojo
Su Arrendador no puede desalojarte sin presentar un procedimiento de desalojo contra usted ante el tribunal de su ciudad o pueblo. La ley exige que el Arrendador aporte pruebas suficientes para solicitar el desalojo ANTES de iniciar un procedimiento de desalojo ante los tribunales. Sólo una vez transcurrido el plazo de preaviso podrá el arrendador iniciar el procedimiento de desalojo.
En cualquier tipo de procedimiento de desalojo, el arrendador no puede cerrarle la puerta con llave, interferir en el acceso o uso de su vivienda, cortarle los servicios publicos, acosarle o intentar obligarle a marcharse.
Existen dos clases de forma de desalojo: los procedimientos de impago y los procedimientos de retención. Conozca las diferencias básicas:
Procedimientos de Impago
En un Procedimiento de Impago, el Arrendador interpone una demanda para hacer cumplir las obligaciones del contrato de arrendamiento. Cuando un inquilino no paga el alquiler durante un mes o más, el propietario puede iniciar un procedimiento de impago. Antes de presentar una demanda ante el Tribunal, el Arrendador debe:
- Notificar al inquilino con una demand de alquiler de 14 días
- Transcurridos los 14 días, si el alquiler sigue sin pagarse, el Arrendador deberá notificar debidamente al inquilino con una Petición y Notificación de Petición para iniciar un Procedimiento de Impago.
Procedimiento de Retención
El término «Retención» se utiliza generalmente para referirse a cualquier procedimiento sumario de desalojo iniciado por un motivo distinto al impago del alquiler. En un procedimiento de retención, el arrendador busca la posesión de la vivienda tras la finalización del arrendamiento. Las dos alegaciones más comunes son las siguientes:
- El plazo de arrendamiento ha finalizado y, a pesar de haber recibido la debida notificación de la retención, el inquilino permanece sin el permiso del arrendador.
- El arrendador alega que el inquilino infringió una cláusula de un contrato de arrendamiento no vencido y que, tras recibir la notificación adecuada de la infracción, el inquilino se niega a dejar de infringir las cláusulas del contrato.
El arrendador debe notificar con suficiente preaviso del vencimiento del contrato. El plazo de preaviso depende del tiempo que el inquilino haya vivido en la vivienda. Los arrendamientos que duran menos de 1 año requieren un preaviso de 30 días, los que duran entre 1 y 2 años requieren un preaviso de 60 días y los que duran más de 2 años requieren un preaviso de 90 días.
Si un arrendador alega que usted ha incumplido un contrato de arrendamiento que no ha expirado, debe exponer claramente por qué cree que usted ha incumplido el contrato y, por tanto, concederle un plazo de 10 días para subsanar el supuesto incumplimiento.
Una vez expirado el plazo de preaviso, el arrendador puede acudir a los tribunales y solicitar una orden de desalojo si el inquilino se niega a marcharse o no deja de incumplir las condiciones del contrato alegadas en el preaviso.
Qué Ocurre Cuando Su Caso Llega a los Tribunales
Una vez que su caso esté en el Juzgado, su Arrendador puede presentar una demanda monetaria contra usted por cualquier alquiler adeudado en virtud del contrato o por uso y ocupación si se quedó más allá del final de su contrato. Es importante no ignorar los papeles del Juzgado si estás planeando dejar tu apartamento sin pagar, porque podrías acabar con una sentencia en tu contra por una cantidad de dinero incorrecta.
Además de una sentencia monetaria, su Arrendador solicitará al Tribunal una orden de posesión. Sólo el Juez puede dictar una Orden de Desalojo para removerlo de la vivienda y que se la devuelva al Arrendador.
Si el Juez dicta una Orden de Desalojo, se la entregará al Alguacil. El Alguacil le entregará entonces un aviso dándole un mínimo de 14 días para desalojar. Si no desaloja, el alguacil volverá y cambiará las cerraduras.
Cómo Parar o Retrasar un Desahucio
Los inquilinos pueden presentar una Orden para Mostrar Causa ante el Tribunal para solicitar más tiempo antes de un desalojo o para detenerlo por completo. Hay muchas razones por las que una Orden para Mostrar Causa puede ser presentada, por ejemplo, si el inquilino nunca fue servido con documentos de la corte o los avisos requeridos o el inquilino ahora tiene el dinero para pagar todo el alquiler adeudado en un procedimiento de falta de pago. Cada caso es diferente y usted debe hablar con un abogado para determinar si existe una base para presentar una acción para detener el desalojo. Para más información, póngase en contacto con nuestra oficina.
